Siamo abituati a pensare al notaio come al professionista che non sbaglia mai: una figura autorevole, preparata e garante della correttezza degli atti. Ma anche i notai possono commettere errori.
E' il caso di una recente decisione della Corte di Cassazione, che ha chiarito un punto importante in materia di compravendite immobiliari e conformità catastale: anche se un errore contenuto nel rogito viene corretto successivamente, il notaio può comunque rispondere disciplinarmente per aver ricevuto un atto irregolare.
Il caso riguardava una compravendita nella quale mancava una dichiarazione obbligatoria prevista dalla legge.
Negli atti di trasferimento immobiliare devono infatti essere indicati i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e deve risultare la dichiarazione del proprietario (dell'immobile che si sta vendendo) secondo cui i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. In alternativa, la conformità può essere attestata da un tecnico abilitato (nella regione Emilia-Romagna e Toscana questa dichiarazione è obbligatorie e in mancanza il notaio non rogita)
È importante chiarire un aspetto: non è il notaio a certificare personalmente che la planimetria corrisponda all’immobile. Non deve quindi recarsi nell’appartamento per controllare muri, stanze o distribuzione interna.
Il suo obbligo è diverso: deve verificare che nell’atto siano presenti tutte le dichiarazioni richieste dalla legge.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, il notaio aveva stipulato il rogito senza che fosse presente la dichiarazione di conformità catastale prevista dalla normativa.
L’atto risultava quindi affetto da nullità.
Successivamente la situazione era stata corretta attraverso un atto di conferma, previsto dalla legge proprio per alcuni casi nei quali la dichiarazione catastale sia stata omessa, purché la planimetria fosse realmente conforme già al momento della vendita.
Il punto centrale della decisione è proprio questo: correggere successivamente l’atto non cancella l’errore commesso al momento della stipula.
Secondo la Cassazione, la responsabilità disciplinare del notaio nasce nel momento in cui viene ricevuto un atto privo di un requisito obbligatorio.
L’atto di conferma può quindi salvaguardare gli effetti della compravendita, ma non rende automaticamente corretto il comportamento professionale tenuto in precedenza.
La Suprema Corte ha quindi cassato la precedente decisione favorevole al notaio e rinviato il procedimento alla Corte d’Appello di Milano.
La lezione è chiara: il venditore dichiara la conformità catastale, il tecnico eventualmente la attesta, ma il notaio deve assicurarsi che quella dichiarazione sia presente nel rogito.
E se qualcosa sfugge al controllo, anche i notai possono piangere amaro.
Articolo by IntermediaCase
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