Quando si acquista una casa, una delle principali informazioni deve essere sapere se sull'immobile esistano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che potrebbero compromettere la compravendita.
Ma chi deve effettuare queste verifiche? E soprattutto, quali responsabilità ha l'agente immobiliare?
L'articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti tutte le circostanze conosciute, o conoscibili con la normale diligenza professionale, che possono influire sulla sicurezza e sulla conclusione dell'affare.
Questo significa che l'agente immobiliare deve sempre effettuare una visura ipotecaria?
La risposta non è così semplice.
Nel corso degli anni, la Corte di Cassazione ha espresso orientamenti differenti. Alcune sentenze hanno escluso un obbligo generalizzato di effettuare verifiche presso i registri immobiliari, salvo specifico incarico del cliente.
Altre pronunce hanno invece attribuito maggiore importanza alla diligenza richiesta a un professionista del settore, soprattutto quando determinate informazioni possono essere decisive per l'acquirente.
La distinzione fondamentale riguarda quindi ciò che l'agente conosce, ciò che dovrebbe conoscere utilizzando la normale diligenza professionale e le verifiche che gli sono state espressamente affidate.
Non tutte le ipoteche sono uguali
Un aspetto importante, è che la presenza di un'ipoteca non significa necessariamente che l'immobile non possa essere venduto.
Occorre però sapere di quale ipoteca si tratta, chi sia il creditore e quali siano le condizioni per ottenerne la cancellazione.
Le principali tipologie sono tre:
-
Ipoteca volontaria: generalmente viene iscritta dalla banca a garanzia di un mutuo. È una situazione piuttosto comune nelle compravendite e, normalmente, può essere gestita prevedendo l'estinzione del debito residuo e la cancellazione dell'ipoteca.
-
Ipoteca giudiziale: deriva da un provvedimento giudiziario, ad esempio una sentenza di condanna al pagamento di una somma. La sua cancellazione può essere più complessa, perché potrebbe richiedere un accordo con il creditore.
-
Ipoteca legale: è prevista dalla legge in particolari circostanze, ad esempio a tutela del venditore per il pagamento del prezzo. Anche in questo caso bisogna verificarne l'origine e le modalità di cancellazione.
È importante distinguere anche l'importo per il quale l'ipoteca è stata iscritta dall'effettivo debito ancora da pagare: non necessariamente coincidono.
E se sull'immobile grava un pignoramento?
La situazione diventa più delicata, perché significa che è stata avviata un'azione esecutiva sul bene.
La vendita non è necessariamente impossibile, ma richiede particolari verifiche e accordi con i creditori, oltre a un'attenta valutazione della procedura in corso.
Quali sono i rischi economici?
Se ipoteche, pignoramenti o altri vincoli non vengono individuati e affrontati tempestivamente, le conseguenze possono coinvolgere tutti.
La compravendita potrebbe subire ritardi o non arrivare al rogito. Le somme già versate, come la caparra, potrebbero diventare oggetto di contestazione e potrebbero sorgere richieste di risarcimento dei danni, a seconda delle responsabilità.
Anche il venditore potrebbe trovarsi nell'impossibilità di rispettare gli impegni contrattuali assunti.
Cosa significa concretamente per chi vende o acquista?
Una visura ipotecaria permette di individuare eventuali ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altre formalità risultanti dai registri immobiliari.
Personalmente ritengo che effettuare queste verifiche ancor prima della sottoscrizione di una proposta d'acquisto sia una buona regola professionale, indipendentemente dall'esistenza di uno specifico obbligo.
Naturalmente, l'agente immobiliare non sostituisce il notaio, al quale competono i controlli necessari per il rogito.
Tuttavia, individuare tempestivamente una possibile criticità permette di affrontarla prima che diventi un problema per le parti.
In fondo, il compito di un agente immobiliare non dovrebbe limitarsi a trovare un acquirente, ma anche ad accompagnare venditore e compratore verso una compravendita il più possibile sicura e trasparente.
Perché le sorprese sono belle ai compleanni. Scoprire un'ipoteca sulla casa appena acquistata, invece, difficilmente farà partire gli applausi!
Aggiungi commento
Commenti