Quando si compra una casa, prima del rogito si firma un contratto preliminare, chiamato anche compromesso. In quel momento l’acquirente versa una somma di denaro al venditore. Questa somma può essere indicata come semplice acconto sul prezzo oppure come caparra confirmatoria, ma le conseguenze non sono uguali.
L’acconto è, in sostanza, un pagamento anticipato di una parte del prezzo. Se la compravendita va a buon fine, quella somma viene scalata dal prezzo finale da pagare al rogito.
La caparra confirmatoria, invece, ha anche una funzione di garanzia. Serve a rafforzare l’impegno preso dalle parti. Se chi ha versato la caparra non rispetta il contratto, l’altra parte può trattenere la caparra. Se invece è chi l’ha ricevuta a non rispettare il contratto, l’altra parte può chiedere il doppio della caparra.
Nel caso recente esaminato dalla Corte di Cassazione, il problema riguardava una clausola che prevedeva, in caso di mancato rispetto del contratto da parte dell’acquirente, la perdita di una somma molto importante già versata.
La Cassazione ha ricordato un principio importante: quando il contratto è tra un professionista, ad esempio una società di costruzioni, e un consumatore, cioè una persona che compra casa per esigenze personali o familiari, nel caso di contenzioso, il giudice è chiamato a controllare se certe clausole sono equilibrate oppure no.
In parole semplici: non basta scrivere nel contratto “se non compri, perdi tutto quello che hai versato” per essere automaticamente tranquilli. Se quella somma è molto alta e crea uno squilibrio troppo forte a danno dell’acquirente, il giudice può valutare se la clausola è vessatoria.
“Vessatoria” significa troppo pesante, sbilanciata, ingiusta per la parte più debole del contratto.
Un altro aspetto importante è questo: il controllo del giudice può avvenire anche se l’acquirente non aveva contestato subito quella clausola nei primi gradi della causa. Su questo punto è intervenuta anche la Corte di Giustizia dell’Unione Europea. In sostanza, ha detto che la tutela del consumatore viene prima di certi limiti processuali. Quindi, se nel contratto c’è una clausola potenzialmente abusiva, il giudice può esaminarla anche d’ufficio, cioè di propria iniziativa, anche se il consumatore non l’aveva sollevata prima.
Detto in modo ancora più semplice: se una clausola è troppo sbilanciata contro chi compra casa come privato, il giudice può accorgersene e valutarla anche in una fase avanzata della causa. Non è necessario che l’acquirente o chi per lui abbia usato subito le parole giuste o abbia contestato quella clausola fin dall’inizio.
Attenzione però: questo non vuol dire che ogni caparra, acconto o penale sia nulla. Vuol dire che il contenuto del contratto deve essere chiaro, corretto e proporzionato.
Per chi compra casa, il consiglio è semplice: prima di firmare un preliminare, bisogna capire bene se la somma versata è un acconto, una caparra confirmatoria o una penale(quasi sempre è indicato caparra confirmatoria). Sono parole simili solo all’apparenza, ma nella pratica possono cambiare molto.
Per chi vende, invece, è fondamentale preparare dei contratti chiari ed equilibrati. Una clausola troppo dura può sembrare una protezione, ma nel caso di liti e contenziosi rischia di diventare un problema davanti a un giudice
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